-মোঃ ফিরোজ খান
অনেক স্বপ্ন ও আশা করে আপনারা তৈরি করতে চান একটি বাড়ি আর এরজন্য কতোনা পরিশ্রম করতে হয়ে থাকে আপনার পরিবারের সকল সদস্যদের তাই তিল তিল করে কিছু টাকা জমিয়ে আপনারা কিনতে চান এক খন্ড জমি যেখানে তৈরি করবেন স্বপ্নের একটি বাড়ি/নীড়।আর এই স্বপ্ন যদি আপনাদের সামান্য ভুলের কারণে চিরদিনের জন্য বিলীন হয়ে যায় তাহলে ভাবুন কি হতে এর পরিস্থিতি?তাই মাথা ঠান্ডা করে অনেক ভেবে চিন্তা করে এবং সকল কাগজ (দলিলের)ডকুমেন্ট সঠিক আছে কিনা তার পরীক্ষা ও যাছাই-বাছাই করেই আপনি কিনতে পারেন এক খন্ড জমি।
তবে এই জমি যদি সঠিও হয়ে থাকে তবুও সমস্যার শেষ কিন্তু শেষ হয়ে যায় না।আপনারা যখনই ঐ এক খন্ড জমি রেজিষ্ট্রি করতে রেজিস্ট্রেশন অফিসে যাবেন তখন অবশ্যই আপনাকে সঠিক দলিল লেখক যাদের সরকারি ভাবে লাইসেন্স করা আছে তাদের সরনাপন্ন হবেন খেয়াল রাখবেন রেজিস্ট্রেশন অফিসে অনেক দালালের চক্র থাকেন তাদের খপ্পরে যেনো না পরেন।
তাই বিশেষ ভাবে কিছু দিকনির্দেশনা দেওয়া হলো যার পরিপ্রেক্ষিতে আপনি অবশ্যই সঠিক ভাবে সঠিক জমি চিনতে ও কিনতে পারবেন সেই বিষয়ে কিছু তথ্য জরুরী ভিত্তিতে দেওয়া হয়েছে যার যৌক্তিকতা আমি ভূমি অফিসের বিভিন্ন চলমান রেকর্ড ও জমি কেনা-বেঁচার সরকারী তথ্য থেকে সংকলন করেছি আর বিভিন্ন পত্র পত্রিকার মাধ্যমে সংকলন করে এই তথ্য দিয়েছি।আপনারা অবশ্যই এই লেখাগুলো পড়বেন তবেই আপনার স্বপ্ন আপনার কাছে ধরা দিবে এবং আপনি তৈরি করতে পারবেন একটি সুন্দর সুখের নীড়।
★ আপনারা বিশেষ করে লক্ষ্য রাখবেন যে বণ্টননামার ক্ষেত্রে সহ-শরিকদের অজান্তেই ভুয়া বণ্টননামা করে দলিল করা হতে পারে এই বিষয়ে ভালো করে জেনে নিন।
★ এজমালি সম্পত্তি অর্থাৎ ভাইবোন মিলে যে সম্পত্তি ভোগ করে থাকে,এই ক্ষেত্রে অনেক সময় দেখা যায়,ভাইয়েরা বোনদের না জানিয়ে জমির দলিল তাদের নিজের নামেই করিয়ে থাকে তাই ভালো ভাবে জেনে নেওয়া আপনার দায়িত্ব ও কর্তব্য।
★ অনেক সময় দেখা যায় মালিকানা ছাড়াই অন্য ভুয়া লোকেরা জমির মালিক অথবা দলিলদাতা সেজে বা অন্য কাউকে মালিক সাজিয়ে জমি সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে রেজিস্ট্রি করে নিয়ে যান তাই আপনাকে এসব বিষয়ে অবশ্যই সঠিকভাবে জানতে হবে তবেই আপনি ঐ জমি কিনতে পারবেন।
★ অনেক সময় দেখা যায় অর্পিত সম্পত্তি বা জমির মালিকদের মৃত্যু হয়ে থাকে তবুও ঐ মৃত ব্যক্তিদের সম্পত্তি তখন অন্য কাউকে জীবিত দেখিয়ে মৃত্যু
ব্যক্তির জমি জাল দলিল করিয়ে নিয়ে থাকেন এসব ঘটনা অহরহই দেখা যেয়ে থাকে তাই সব বিষয়ে অবশ্যই সর্তকতা অবলম্বন করবেন তা না হলে আপনি কখনোই জমি কিনতে এবং বাড়ি করতে সক্ষম হতে পারবেন না তাই ভালো করে জেনে নিয়ে আপনাদের সকলকেই সামনে এগিয়ে যেতে হবে।
★ অনেক সময়ই দেখা যায় জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে আদালত থেকে বণ্টননামা সঠিকভাবে সম্পন্ন করা হয় না,সে ক্ষেত্রেই দলিল জালের সম্ভাবনা বেশি থাকে তাই আদালতের পারমিশন ও বন্টনের চিঠি/ডকুমেন্ট করিয়ে তবেই জমির সঠিকতা জানতে পারবেন তখন ঐ দলিল জাল হবার সম্ভাবনা কম থাকে।
★ জমির মালিক বিদেশ থাকলে সেই জমি কেনা বেচা না করাই ভালো কেননা সেই ক্ষেত্রে মালিক বিদেশে থাকার কারণেই মূল দলিল না পেয়ে জালিয়াতি করা হতে পারে তাই জমির মূল দলিল ভালো করে দেখে তার পরে জমির মালিকদের পারমিশন দেওয়া আছে কিনা সেই ডকুমেন্ট ভালো করে যাছাই-বাছাই করেই আপনি কিনতে পারেন।
বিভিন্ন দলিল জাল হবার বিভিন্ন রূপের:
অনেক সময় দেখা যায় মূল দলিলের মধ্যে অনেক ঘষামাজা আছে তখনই আপনাদের বুঝতে হবে অবশ্যই এই দলিলের মধ্যে বড় ধরনের সমস্যা রয়েছে তাই যখনই দেখবেন এভাবে মূল ভায়া দলিলের মধ্যে ঘষামাজা/অথবা কপি করা তখনই ঐ জমি কেনা থেকে বিরত থাকবেন কেননা এভাবে ওভাররাইটিং বা কাটাছেঁড়া করেই দলিল জাল করা হয়ে থাকে।এছাড়াও অনেক সময় দলিলের মধ্যে যে মূল তারিখ দেওয়া থাকে সেই তারিখ ঠিক থাকেনা তখনই বুজতে হবে দলিলের বিষয়বস্তু জাল করা হয়েছে তাই নিজের এক খন্ড জমি কেনার আশা নিমিষেই মাটি যেনো না হয়ে যায় তার খোঁজ খবর আপনাদের সকলেই নিতে হবে।
আপনি যে জমিটি কিনতে যাচ্ছেন সেটার দলিল জাল কি না?এই বিষয়ে ভালো করে যাছাই-বাছাই করে এবং গভীর ভাবে পরিবারের অন্যন্য সদস্যদেরসময় নিয়ে আলোচনা করেই আপনারা শুভ কাছে এগিয়ে যেতে পারেন আর তখনই এক খন্ড ভালো জমি কিনতে পারেন।
◆ কোনো দলিল নিয়ে আপনাদের কোনো রকম সন্দেহ হলে অবশ্যই রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করে রাখা দলিলের সাল ঠিক আছে কিনা তা মিলিয়ে দেখবেন।আর এর জন্য নির্দিষ্টভাবে আপনাদের অবশ্যই দরখাস্ত করতে হবে।এতে দলিলটির যাবতীয় তথ্য আপনি সহজেই পেয়ে যাবেন । সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সকল প্রকার দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী চারটি রেজিস্ট্রার বা ভলিউমে এসব বিষয়ে সংরক্ষিত থাকে।
◆ বিক্রেতার কাছ থেকে সব দলিল,বিশেষ করে ভায়া দলিল নিজ উদ্দোগে চেয়ে নিতে হবে। এবং আপনাদের সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে অন্যন্য সব দলিলের ক্রমিক নম্বর,দলিল নম্বর ঠিক আছে কি না।
◆ আপনারা সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকেও জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে পারেন। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে
কিনা? তার পর্যবেক্ষণ করুন। যদি দেখে থাকেন (সিএস) জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের মিল নেই তবেই বুঝে নিতে হবে এর মধ্যে গরমিল আছে এবং অনেক সমস্যাও আছে।
◆ দলিল সম্পাদনের সময় ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের পেছনে যে স্টাম্প বিক্রেতার সাক্ষর ও সিল দেওয়া হয় সেই প্রমাণ আতি সহজে জানতে পারেন এভাবে দেখবেন যে কোন ভেন্ডার থেকে স্ট্যাম্প কেনা হয়েছে এবং সেই স্টাম্প কার নামে কেনা হয়েছে এই বিষয়টি সবসময় খেয়াল রাখবেন। প্রতিটি স্ট্যাম্পের পেছনে একটি ক্রমিক নম্বর ও উল্লেখ করে দেওয়া হয়ে থাকে। ঐ নম্বরটি কতোটুকু ঠিক আছে?এবং আধোও ঠিক আছে কিনা?বিশেষ প্রয়োজনে স্ট্যাম্প বিক্রেতার সঙ্গে দেখা করেও এর সত্যতা যাচাই করে নিতে পারেন।
◆ একই জমির যখন একাধিক মালিক থাকেন তখন এই মালিকের বিষয়টি সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে জমির মূল মালিক কে,তা কিছুটা হলেও নির্ণয় করে দেখতে পারেন।
◆ অনেক সময় এই জালিয়াতির বিষয়টিকে সহজেই নিকটবর্তী ভূমি অফিসে গিয়ে বিভিন্ন সিলের পরীক্ষা করেও দলিলের জালিয়াতির নির্ণয় করে নিতে পারেন।
◆ এছাড়াও অনেক সময় একে অপরের নাম ও স্বাক্ষর জালিয়াতি করে থাকেন আর এই জালিয়াতির জন্য দুই পক্ষের লোকদের জেল জরিমানা হয়ে থাকে এ ক্ষেত্রে এই স্বাক্ষরের বিষয়টি বিশেষ করে বিশেষজ্ঞের/অভিজ্ঞতা সম্পন্ন লোকদের মাধ্যমে এর সত্যতা যাচাই করিয়ে নেওয়া জরুরি ভাবে প্রয়োজন আছে ইহা অবশ্যই করিয়ে নিবেন।
◆ ভালো করে তারিখ,সকল প্রকারের কাগজ যুক্ত আছে কিনা এছাড়াও সিল আছে কিনা উহা লক্ষ্য করতে হবে। ভালো ভাবে দেখুন কোনো অসংলগ্ন দেখা যায় কিনা?
◆ জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে,এছাড়াও তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি না,তা যাচাই করুন। দাগ নম্বর,ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না, তাও পরীক্ষা করুন।
◆ সম্প্রতি কোনো আমমোক্তারনামা দলিল থাকলে তাতে উভয় পক্ষের ছবি অবশ্যই ব্যবহার করতে হবে আর সেটা ব্যবহার হয়েছে কি না তাহা যাচাই করতে হবে ধীরে সুস্থ্য ভাবে।
◆ কোনো দান করা জমি হলে দলিলে সম্পাদনের তারিখ অবশ্যই থাকতে হবে এছাড়া ঐ তারিখ দেখেজানতে হবে কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে গেছে তা অবশ্যই যাচাই করতে হবে এবং দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার সম্পর্ক কী,তা ও যাচাই করতে হবে।
◆ সম্প্রতি সম্পন্ন হওয়া কোনো বিক্রীত দলিলের দলিল লেখকের নাম ঠিকানা জেনে সরেজমিন গিয়ে সরাসরি কথা বলে নেওয়া জরুরি ভিত্তিতে প্রয়োজন/দরকার।
মুখে বলতে পারাটা খুবই সহজ যা অনেক সময় করে দেখানো সম্ভব হয় না।তেমনই আমরা কতো আশা করে কতো স্বপ্ন বুনে কিনতে চাই এক খন্ড জমি যেখানে আমরা তৈরি করতে চাই স্বপ্নের বাড়ি/নীড়/রাজপ্রাসাদ।কিন্তু যখনই দেখবেন আপনার স্বপ্ন পূরণ হলোনা কেননা জমিটি সঠিক নয় এবং জমির সকল ডকুমেন্ট জাল তখনই যেনো জীবনের বাঁচার আসাটুকু আপনারা/ আমরা সহজেই হারিয়ে ফেলি এবং অনেক সময় দেখা যায় এই এক খন্ড জমি হারিয়ে আমরা পথের ভিখারি ও হয়ে থাকি।তাই আমাদের আশা-স্বপ্ন সঠিকভাবে বাস্তবায়ন করতে এবং সঠিক রূপ দিতে সকলেই যেনো ভালো করে ভালো ভাবে একজন দলিল লেখক ও পরামর্শ দাতার সাহায্য ও সহযোগিতা নিয়ে থাকি এছাড়াও আমরা যারা এই জমির কাগজপত্র সম্পর্কে কম বুঝে থাকি তারা সকলেই জেনো নিজের ভাই,বোন ও নিকটবর্তী আত্মীয় স্বজনের পরামর্শ নেই তাহলে কখনও আমরা প্রতারণার শিকার হবোনা তাহলেই আমরা আমাদের স্বপ্নকে বাস্তবায়ন করতে পারবো কিনতে পারবো এক খন্ড জমি তৈরি করতে পারবো সুন্দর সুখের নীড়।
(নিজের লেখা, কিছু লেখা সংগৃহীত ও কিছু লেখা বিভিন্ন ভাবে সংকলিত)
আমরা সংবিধান ও জনমতের প্রতি শ্রদ্ধাশীল। তাই ধর্ম ও রাষ্ট্রবিরোধী এবং উষ্কানীমূলক কোনো বক্তব্য না করার জন্য পাঠকদের অনুরোধ করা হলো। কর্তৃপক্ষ যেকোনো ধরণের আপত্তিকর মন্তব্য মডারেশনের ক্ষমতা রাখেন।
